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Ok, esa frase creo que ya es bastante conocida, pero cómo saber hasta cuánto se puede para por un terreno o casa, para desarrollar un proyecto inmobiliario.
Por cierto, esta información está disponible en un video de unos 20 minutos en Youtube, si deseas puedes verlo aquí:
Pero antes de eso, quiero hacerte esta pregunta, ¿podrías ponerle un precio a una historia, a un legado, a unos recuerdos?, la verdad ha de ser bastante difícil, sin embargo, no debemos mezclar las cosas, porque hay alguien que quiere vender su propiedad y hay otra persona que la quiere comprar para hacer un desarrollo inmobiliario, y más allá del valor sentimental que pueda tener la propiedad, porque es una herencia, porque es fruto del trabajo o ahorro de toda la vida, está el valor de uso que se le puede dar a esa propiedad.
Aquí aparecen dos actores:
El valor de cambio, que lo conocemos como valor de mercado, valor comercial, pero muchas veces está asentado bajo las valuaciones que le da un vecino que está vendiendo su propiedad cercana, luego aparece otro que se guía de ese precio, luego otro, y así se hace algo estándar, pero puede que sea acertado como puede que no lo sea.
Valor de uso, este si es el que nos interesa, porque vamos a visualizar y obtener de manera detallada, mediante un certificado de parámetros urbanísticos, qué es lo que podemos desarrollar sobre el terreno, cuántos pisos se puede construir, cuánto de área libre debemos dejar, cuántas cocheras debe tener, y en el caso que sea un desarrollo horizontal, de cuánto de área deben ser los lotes, cuánto de retiro debemos dejar, cuánto debe corresponder a áreas comunes, áreas de aportes (salud, educación, etc).
Te cuento que hace años, junto con mi familia, compramos un terreno en Arequipa, en el distrito de Jose Luis Bustamante y Ribero, de 120 m2, en una zona de expansión pero con una vista increíble, la urbanización se llama Villa Aurora, se ve prácticamente todo Arequipa y los alrededores se mantiene como chacras porque hay una medida cautelar sobre la campiña arequipeña que impide que se hagan más cambios de uso, la cuestión es que cuando conocí de bienes raíces y quise hacer un desarrollo vertical en ese terreno, llegamos a la conclusión de que se iba a ganar más vendiendolo como terreno, al valor de cambio, que haciendo un desarrollo inmobiliario.
Puedes ver aquí todo lo referente al certificado de parámetros urbanísticos, cómo entenderlo aún si no eres ingeniero civil o arquitecto, cómo solicitarlo, cómo traducirlo a tu proyecto.
En ese momento desconocía sobre valor de uso, es por eso que hicimos esa jugada que al final si dejó ganancia, pero no era como imaginé en algún momento luego de la compra.
El famoso método residual, o la residual en bienes raíces
Antes de ir al detalle, debes saber que para hacer estimaciones del costo de construcción de edificaciones, existen algunas revistas especializadas que se encargan de estudiar casos típicos y publican cuadros con costos por m2 de construcción, diferenciando el tipo de acabado, básico, regular, lujoso, esas revistas son Costos, Constructivo, entre otras.
Revista Constructivo
El método residual se trata en resumidas cuentas de estimar el total de ventas que se tendrá en nuestro desarrollo inmobiliario, costear todos los gastos que se tendrá, y simplemente obtener la diferencia entre estos, el cual será un remanente que servirá para saber hasta cuánto podemos pagar por un terreno o casa.
Generales
Vamos a necesitar los datos de área del predio, altura máxima permitida, área de circulación (escaleras y hall), área promedio de viviendas en la zona, costo de venta por m2 en la zona, requerimiento de cocheras, recuerda que estos datos los obtendrás del certificado de parámetros urbanísticos.
También vamos a necesitar la estimación del costo de construcción por m2, que lo debes sacar de alguna revista especializada, o puede ser parte de tu experiencia también.
Con todo esto, vamos a proyectar cuánto área vendible vamos a tener, cuánto de área techada.
Ingresos
¿Recuerdas que te dije que debíamos saber el costo de venta por m2 en la zona?, bueno aquí necesitamos ese dato.
Ejm: Un departamento de 90 m2 se vende a $ 80,000 USD, lo que quiere de que el costo por m2 de departamento por la zona es de $ 888.89 USD/m2, con esto, si nosotros pensamos proyectar departamentos de 90 m2, cada vendría a costar $ 80,000 USD, la misma operación para diferentes áreas que pensemos proyectar.
Egresos
Como ya tenemos el total de área techada, área vendible y el costo de construcción por m2 (estimado), simplemente multiplicamos costo por m2 y el área techada, y tendremos el estimado del costo total de la fábrica.
Debemos considerar también los gatos por el proyectos, la licencia, gastos administrativos, gastos de ventas, y también tener en cuenta la utilidad esperada, que en el mayor de los casos suele ser un 20% de lo invertido (ROI), en otra ocasión hablamos de ROE.
Residual
Como ya tenemos el estimado de INGRESOS y el estimado de EGRESOS, la diferencia entre estos, nos dará el valor máximo que podemos pagar por la materia prima, es decir, por el terreno.
Observando los datos obtenidos, veremos que podríamos pagar como máximo por el terreno hasta $ 48,500 USD, teniendo un valor por m2 de $ 323 USD.
Punto importante, y de recomendación de los desarrolladores inmobiliarios, es que el precio del terreno debería estar entre un 15% al 20% del valor total de las ventas.
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