¿Qué son los parámetros urbanísticos y edificatorios?
¿Para qué sirve?
Hola comunidad de Hackeando Proyectos y La Tropa, espero que hayan tenido una excelente semana, y que esta que inicia, sea mucho mejor que la que se acaba de ir.
La agenda de hoy ✏📖
Core del boletín | ¿Qué son los parámetros urbanísticos y edificatorios?
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1. ¿Qué son los parámetros urbanísticos y edificatorios?
¿Qué es un Plan de Desarrollo Urbano (PDU)?
Instrumento técnico-normativo, que orienta al desarrollo urbano de las ciudades, es el instrumento de ordenamiento territorial más importante en el desarrollo de las ciudades. Se elabora de acuerdo al PDM, Plan de Desarrollo Metropolitano.
Los problemas en las ciudades, en su mayoría se dan por la falta de planificación urbana oportuna, integral y con proyección futura, lo que produce un crecimiento desordenado e informal.
Contiene: estrategias de desarrollo urbano, zonificación de uso de suelo, propuesta de movilidad urbana, sectorización urbana, proyección de demanda de viviendas, puesta en valor de patrimonios culturales, identificación de zonas vulnerables (defensa civil), entre otros.
Muchas veces está relacionado con la política de la ciudad.
Principalmente sirve para un adecuado ordenamiento del crecimiento urbano.
En esta imágen podemos ver un poco de desorden, porque hay inmuebles de 1 piso, de 3 y 4 pisos, hay un taller, hay una cochera, es decir, todos los usos están mezclados.
Esta es una de las principales razones por las que debemos tener cuidado del lugar donde estemos pensando hacer desarrollo inmobiliario, en esta imagen, empezaron a posesionar en una zona de quebrada, a pesar de que durante muchos años la quebrada no se activo, en un año dado eso puede ocurrir, y el agua siempre recupera su rumbo.
Ejemplo de una ciudad con un adecuado desarrollo urbano.
Zonificación de uso de suelo
Está referida al uso predominante que se le dará a una determinada zona, tenemos:
•Residencial (R)
•Vivienda taller (I1 – R)
•Industrial (I)
•Comercial (C)
•Pre urbano (PU)
•Zona de recreación pública (ZRP)
•Otros usos (OU)
•Servicios públicos complementarios (SPC: E/H)
•Zona de reglamentación especial (ZRE)
•Zona de protección ecológica (ZPE)
•Zona monumental (ZM)
•Zona agrícola (ZA)
Planos de zonificación
Este es el plano de zonificación de la provincia de Mariscal Nieto (ciudad de Moquegua).
Cada una de las zonificaciones listadas anteriormente, tiene un color determinado.
Para poder obtener estos planos, puedes buscarlo en internet, en la página web de la municipalidad distrital o provincial de la cual estés buscando, si no la entraras, debes acercarte a la oficina de desarrollo urbano de tu municipalidad, aquí debo decirte que la publicación de los planes de desarrollo urbano en las webs de los municipios es un aspecto de cumplimiento obligatorio.
Interpretación de un certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios
Esta parte es un poco pesada, hay muchos conceptos y es mejor entenderlo con imágenes y ejemplos, por lo que te invito a que puedas ver una explicación detallada sobre parámetros urbanísticos.
Tiene más de una hora de duración, me he esmerado en hacer muchos ejemplos para que quede totalmente claro.
•Zonificación, instrumento técnico normativo de gestión urbana que se da en función de los objetivos de desarrollo sostenible, a la capacidad de soporte del suelo y a las normas pertinentes. Tiene implicancias con la suficiente asignación de servicios públicos como agua, desagüe, electricidad, limpieza pública, vialidad, transporte, equipamientos. Tiene por objeto regular el ejercicio de propiedad predial respecto del uso y ocupación del suelo.
•Uso compatible, posibilidad de adoptar otro uso de suelo, siempre y cuando mantenga la armonía y unidad urbanística.
•Lote mínimo, superficie mínima que debe tener un terreno urbano, según el uso asignado. Se puede compatibilizar por unidad urbanística.
•Lote normativo, superficie de lote de una habilitación urbana de acuerdo a la zonificación establecida, densidad y uso de suelo. Sirve de base para el diseño de las habilitaciones urbanas y para la subdivisión de lotes.
•Coeficiente de edificación, factor por el que se multiplica el área de un terreno urbano, y cuyo resultado es el área techada máxima posible, sin considerar los estacionamientos ni sus áreas tributarias. Regula la intensidad del uso de suelo, mediante la altura máxima de pisos permitidos.
•Área techada, superficie y/o área que se calcula sumando la proyección de los límites de la poligonal del techo que encierra cada piso. En los espacios a doble o mayor altura, se calcula en el piso que se proyecta.
No forman parte del área techada: ductos, cisternas, tanques de agua, cuartos de máquinas, espacios para instalación de equipos donde no ingresen personas, aleros desde la cara externa de los muros exteriores, cornisas, balcones y jardineras descubiertos, cubiertas en patios o terrazas.•Área libre, superficie de terreno donde no existen proyecciones de áreas techadas. Se calcula sumando las superficies comprendidas fuera de los linderos de las poligonales definidas por la proyecciones de las áreas techadas sobre el nivel del terreno, de todos los niveles de edificación y hasta los límites de la propiedad.
•Altura de edificación, dimensión vertical de una edificación que se mide desde el punto medio de la vereda del frente del lote
En caso no exista vereda, se mide desde la superficie superior de la calzada más 0.15 m.
La altura total incluye el parapeto superior sobre el último piso edificado; asimismo, se miden los pisos retranqueados.
En terrenos en pendiente, la altura máxima de edificación se mide verticalmente sobre la línea de propiedad del frente y del fondo, trazándose entre ambos una línea imaginaria respetándose la altura permisible.
Para la altura de la edificación no se consideran azoteas, tanques elevados ni casetas de equipos electromecánicos. La altura de la edificación puede ser indicada en pisos o en metros.
Los semisótanos serán considerados como un piso más, siempre y cuando el nivel del techo terminado del mismo esté a más de 1.50 m, respecto del nivel de la vereda.
Las edificaciones que se construyan bajo los parámetros de eficiencia energética e hídrica, que incremente el área libre con vegetación, reciben una BONIFICACIÓN en altura, por CONSTRUCCIÓN SOSTENIBLE.
•Retiro, es la distancia que existe entre el límite de propiedad y el límite de edificación. Se establece de manera paralela al lindero que le sirve de referencia. El área entre el lindero y el límite de la edificación forma parte del área libre que se exige en los parámetros urbanísticos y edificatorios.
•Estacionamientos, espacio destinado al parqueo de vehículos.
Aquí te comparto un certificado de parámetros urbanísticos.
Trámite
•Solicitud con carácter de declaración jurada.
•Plano de ubicación y localización normativo, firmado por profesional responsable.
•Pago de derecho de trámite (1.13% UIT)
•En caso no seas el propietario, debes presentar una carta de poder simple.
Base legal: Ley N° 29090 – Art. 14°, 31°
2. Noticiar relevantes de la semana
Nuevo crédito MiVivienda 2022, financia hasta el 90% del valor de la vivienda
Colocan primera piedra del primer centro comercial Mall Aventura en San Juan de Lurigancho
3. Recomendaciones random
Hace bastante tiempo en realidad, descubrí una plataforma que informa sobre varios proyectos de inversión privada, específicamente del sector retail, hace anuncios sobre nuevos centros comerciales que están empezando su construcción, algunos que están en proyecto para futuro, otros que están en evaluación de expansión en diversas ciudades.
En esta ocasión, nos muestra en un artículo que han colocado ya, la primera piedra del primer Mall Aventura en San Juan de Lurigancho.
4. Hack de la semana
Cuando vayas a comprar un predio para un desarrollo inmobiliario, procura siempre hacer una búsqueda catastral, pero no sólo del predio como tal, si no, también de los accesos que le sirvan a este predio, así te asegurarás que no tengas problemas a futuro, porque alguien “sea dueño” de ese acceso.
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